Недвижимость за рубежом — это не просто способ сохранить капитал, но и возможность расширить личные горизонты: от получения стабильного дохода до оформления альтернативного гражданства. В последние годы интерес к международным рынкам недвижимости заметно вырос, особенно в странах, где покупка жилья открывает путь к иммиграционному статусу. Ниже — обзор направлений, которые сочетают инвестиционную привлекательность с возможностью легализации проживания.
Греция
Греция остается одним из самых востребованных рынков Европы. Цены на жилье здесь стабильно растут: в 2024 году прирост составил 6,6%, и эксперты прогнозируют сохранение этой динамики. Туристический поток превышает 40 миллионов человек в год, что поддерживает высокий спрос на аренду. В зависимости от региона, доходность составляет от 4 до 6% годовых. Государство активно стимулирует строительство: количество разрешений на новые объекты выросло на 15%. Особенно популярны Афины, Аттика, Салоники и остров Крит.
При этом вместо стандартного НДС в 24% применяется налог на передачу права собственности — 3,09%. Дополнительно оплачиваются регистрационная пошлина и нотариальный сбор. Владение недвижимостью облагается умеренными ставками, а аренда — прогрессивным подоходным налогом.
При этом покупка объекта стоимостью от €250 000 позволяет оформить ВНЖ Греции за инвестиции. Программа «золотой визы» распространяется на всю семью, не требует постоянного проживания и дает доступ к Шенгенской зоне, медицинским и образовательным услугам. Через семь лет можно претендовать на гражданство. Граждане России и Беларуси могут принять участие в программе через альтернативное гражданство, например, Вануату.
Кипр
Кипр — еще одно направление, которое стабильно удерживает позиции на рынке. На острове сочетаются умеренная стоимость жизни, мягкий климат, развитая инфраструктура и благоприятная налоговая система. Страна привлекает семьи, предпринимателей и тех, кто ориентируется на европейское образование.
В 2024 году цены на жилье выросли на 4–8%, а доходность аренды составляет 4–6% годовых, особенно высока она в курортный сезон.
Покупка недвижимости от €300 000 плюс НДС дает право на бессрочный ПМЖ. Статус распространяется на всю семью, не требует постоянного проживания — достаточно посещать страну раз в два года. Через восемь лет можно подать документы на гражданство.
Программа «золотой визы» доступна гражданам России и Беларуси напрямую, без дополнительных условий.
Португалия
Португалия давно зарекомендовала себя как комфортная для жизни страна с устойчивым ростом цен на недвижимость и высоким спросом на аренду. В 2024 году стоимость жилья увеличилась на 5% в среднем по стране, а в крупных городах — на 7–8%. Арендные ставки выросли на 10–15% за два года, а доходность составляет 5–7% годовых. При этом стоимость жизни здесь примерно на 20% ниже, чем в Западной Европе, что делает страну особенно привлекательной для экспатов.
Программа «золотой визы» в Португалии предполагает вложения от €500 000 в инвестиционные фонды. Это один из самых простых и эффективных способов получения ВНЖ, который распространяется на всю семью. Через пять лет можно претендовать на гражданство, сдав языковой экзамен. Важно, что отсчет срока начинается с момента подачи заявления, а не с даты выдачи ВНЖ — это ускоряет процесс натурализации.
Мальта
Мальта — небольшой остров с растущим интересом со стороны инвесторов. Цены на недвижимость здесь увеличиваются на 5–7% ежегодно, а доходность аренды достигает 10%, в популярных районах — до 15%.
Для покупки жилья требуется лицензия AIP, но в зонах SDA — современных жилых комплексах с собственной инфраструктурой — она не нужна. Такие объекты можно приобретать без ограничений и сдавать в аренду.
Программа «золотой визы» на Мальте предлагает два варианта: аренда недвижимости на пять лет или покупка объекта стоимостью от €375 000. В обоих случаях необходимо оплатить государственный взнос, административный сбор и внести пожертвование. Через пять лет можно претендовать на гражданство, если соблюдены требования натурализации. Ранее действовавшая программа получения паспорта за 1–3 года была закрыта по решению Европейского суда.
На данный момент программа получения ВНЖ Мальты за инвестиции приостановлена для граждан России и Беларуси.
ОАЭ
ОАЭ — одно из самых динамично развивающихся направлений. В 2024 году рост цен на недвижимость составил 12%, а в 2025 прогнозируется увеличение на 8–10%. Аренда также дорожает: ставки выросли на 13–18%, доходность достигает 10% годовых. Дубай предлагает широкий выбор объектов — от вилл до пентхаусов, отельных номеров и квартир с видом на яхтенную марину.
Налоговая система в стране выгодна: физические лица освобождены от налогов на доходы, наследство и имущество. Компании платят 5% НДС и 9% корпоративного налога при доходе выше $102 000. Дополнительные льготы действуют в свободных экономических зонах.
Покупка недвижимости от AED 750 000 (~$205 000) позволяет получить визу резидента на два года, от AED 2 000 000 (~$545 000) — на десять лет. Виза оформляется всего за две недели, а рассрочка с первоначальным взносом от 50% делает участие еще доступнее.
Турция
Турция остается привлекательной благодаря мягкому климату, развитой инфраструктуре и доступному образованию. В 2025 году продажи недвижимости выросли на 26,9%, а цены — на 32%. Доходность аренды составляет 6–7% годовых, особенно высока в Стамбуле, Анкаре, Измире и Анталье.
Покупка недвижимости от $200 000 позволяет оформить ВНЖ на два года. Через пять лет можно претендовать на гражданство, сдав языковой экзамен. При вложении от $400 000 можно сразу получить гражданство страны, без экзаменов и обязательного проживания. Недвижимость можно сдавать в аренду, а через три года — продать, сохранив гражданство.
Покупка недвижимости за рубежом — это не только способ сохранить и приумножить капитал, но и возможность обеспечить себе и своей семье стабильное будущее. При выборе страны важно учитывать не только доходность, но и иммиграционные перспективы. Второй паспорт или ВНЖ — это доступ к новым возможностям, свободе передвижения и защите интересов в нестабильные времена.
Специалисты компании Astons помогут подобрать оптимальное решение под ваши цели — от инвестиционной стратегии до оформления статуса. Оставьте заявку на бесплатную консультацию, и мы подберем вариант, соответствующий вашим целям и бюджету.
